Nie od dziś wiadomo, że jedną z największych bolączek polskiej polityki społecznej jest tak zwana patodeweloperka. Choć określenie to nie doczekało się swojej definicji zazwyczaj rozumie się przez nie zespół działań mających na celu maksymalizację zysków deweloperów kosztem obniżenia komfortu i jakości życia mieszkańców (słynne mikroapartamenty o powierzchni 10 m.kw. czy skrajnie ciasna zabudowa). Jako alternatywę słusznie wskazuje się rozwój budownictwa komunalnego. Rozwiązanie to przynajmniej na chwilę obecną dedykowane jest jednak przede wszystkim osobom najuboższym. Co jednak z osobami, które nie kwalifikują się do otrzymania lokalu komunalnego, a których dochody mimo to nie pozwalają na staranie się o kredyt umożliwiający zakup mieszkania. Ciekawym rozwiązaniem są tak zwane Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) oraz ich współczesna forma, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM).
Historia TBS-ów w Polsce sięga 26.10.1995 roku, kiedy uchwalona została Ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ich głównym zadaniem była budowa lub remonty budynków mieszkalnych (przy wykorzystaniu środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego) i wynajem ich najbardziej potrzebującym rodzinom o niskich dochodach (ale nie tak niskich, które kwalifikowałyby ich do otrzymania mieszkania komunalnego), które uniemożliwiają staranie się o komercyjny kredyt hipoteczny. Była to odpowiedź na kryzys mieszkaniowy, który trwał w Polsce od kilku lat. TBS-y tworzone były przez prywatne oraz państwowe spółki i spółdzielnie non-profit. Szacuje się, że na chwilę obecną funkcjonuje w Polsce ponad 300 gminnych Towarzystw oraz mniejsza, choć nieznana liczba prywatnych i gminno- prywatnych.
Jakie warunki spełnić trzeba, aby skorzystać z zasobów TBS-ów? Limity kwalifikujące do wynajmu lokalu są zróżnicowane i zależne od regionu- nie mogą przekraczać one 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Dodatkowo, nie można być właścicielem żadnego innego lokalu mieszkaniowego. Co istotne, podobnie jak w przypadku standardowego wynajmu, najemca zobowiązany jest do zapłaty kaucji zabezpieczającej, a także opłaty partycypacyjnej. Kaucja wynosi zazwyczaj od 3 do 6 czynszów, a opłata partycypacyjna, od 15% do 30% kosztów budowy mieszkania. Lokatorzy nie nabywają jednak prawa własności do mieszkania i nie mogą go sprzedać ani obciążyć hipoteką. Remont może odbyć się tylko za oficjalną zgodą towarzystwa, jednak, choć nie jest to regułą, niektóre towarzystwa oferują specjalne programy pozwalające odliczyć koszty remontu od czynszu. Kwestia czynszu jest natomiast określona prawnie i nie może przekraczać 5% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie, z dodatkowymi kosztami kaucji zabezpieczającej oraz opłaty partycypacyjnej. W praktyce w większych miastach w Polsce czynsz wynosi 25 zł za metr.kw. Stawka zazwyczaj ustalana jest tak, aby przychody z tego tytułu pokryły koszty eksploatacji całego budynku, a także starczyły na spłatę ewentualnej raty kredytu hipotecznego.
Do niedawna wykup mieszkania TBS był de facto niemożliwy, jednak zmieniło się to od 1 stycznia 2022 roku, dzięki nowelizacji Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Lokal można nabyć na własność w ramach umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
TBS-y mają zarówno swoje zalety, jak i wady. Podstawową zaletą są rzecz jasna mniejsze koszty. Dodatkowo, najem w ramach TBS jest o wiele lepiej ugruntowany prawnie niż w przypadku najmu od osoby prywatnej. Towarzystwo ma bardzo ograniczone możliwości rozwiązania umowy najmu i może zrobić to tylko w przypadkach określonych w ustawie. Z drugiej strony nie jest to dobre rozwiązanie dla osób, którym zależy na zakupie własnego mieszkania, i które mają ku temu choć minimalne możliwości. Mieszkanie TBS-u stanie się nasze tylko wtedy, gdy zdecydujemy się na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. W większości przypadków jednak spora część naszej pensji oddana zostanie Towarzystwu. Mało tego, będzie miało ono również wgląd do naszych zarobków.
Odpowiedzią na niektóre deficyty TBS-ów było powołanie Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Jest to forma organizacyjna działająca de facto na podobnych zasadach, jednak dająca możliwość realizacji programów „z dojściem do własności” w niektórych projektach. SIM-y działają w Polsce od 19 stycznia 2021 roku, kiedy weszła w życie ustawa z 10 grudnia 2020 roku wprowadzająca ten model. Powołany został on po nieudanej próbie wcielenia w życia słynnego projektu „Mieszkanie+”. Do spółek takiego typu przystępują gminy oraz Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) jako koordynator. Gmina ma możliwość wniesienia konkretnej działki lub może skorzystać z parceli KZN-u. Co istotne, SIM-y mogą korzystać z finansowego wsparcia państwa oraz preferencyjnego kredytu SBC od Banku Gospodarstwa Krajowego. Naborem najemców zajmują się natomiast samorządy. Kryteria pierwszeństwa i zasady naboru określa Rada gminy. Osoby, które oprócz najmu wniosły partycypację mogą skorzystać z tzw. „wakacji czynszowych”, czyli okresowego obniżenia czynszu nawet o 20%. Dla emerytów ulgi takiego typu mogą obowiązywać nawet bezterminowo.
Tak jak zostało to już wspomniane, istnieje możliwość zmiany wynajmu długoterminowego na umowę najmu z dojściem do własności lokalu. Aby skorzystać z tej opcji muszę jednak zaistnieć następujące warunki: minęło co najmniej 15 lat od oddania budynku do użytkowania; najemca zamieszkuje lokal przez minimum 5 lat; najemca wniósł partycypację w wysokości 20-25% kosztów budowy (chyba że SIM określi inne zasady); najemca przez 5 lat nie zalegał z czynszem, a ewentualne opóźnienia mogły wynosić maksymalnie 3 miesiące.
Według informacji udostępnionych przez Krajowy Zasób Nieruchomości na chwilę obecną działa w Polsce 50 SIM-ów, do których należą 543 gminy. Szacuje się, że w ramach SIM w ciągu ostatnich dwóch lat powstało ok. 1500 mieszkań. Według oficjalnych komunikatów rządowych planowane jest jednak oddanie do użytku ponad 36 000 lokali. Najbardziej aktywną spółką na chwilę obecną jest SIM Śląsk, który do połowy czerwca 2025 roku zakończył budowę 122 lokali. Pod względem planów inwestycyjnych prowadzi jednak SIM Podkarpacie. W przygotowaniu są projekty liczące 1,5 tys. mieszkań.
W ramach SIM powstają przede wszystkim budynki wielorodzinne, które oferują mieszkania od 25 do 80 m.kw. Prawodawstwo nie przewiduje żadnych ograniczeń odnośnie liczby pokoi, kondygnacji czy wnioskowanej powierzchni użytkowej mieszkania w odniesieniu do liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego. Wykończone mieszkania mają standard „pod klucz, stąd co do zasady nie ma konieczności dodatkowych remontów. Dodatkowo, lokale wyposażone są w centralne ogrzewanie podłogowe zasilane z sieci miejskiej, a także instalacje elektryczną, internetową, telefoniczną, telewizyjną i domofonową.
Czy SIM-y są jedynym słusznym kierunkiem polskiej polityki mieszkaniowej? Nie jest to oczywiście rozwiązanie idealne. Standard takich mieszkań jest raczej podstawowy, a osoby zainteresowane mają ograniczone możliwości wyboru. Niewątpliwie potrzebny jest szereg innych działań które ograniczałyby działania deweloperów (chociażby zaostrzenie wymagań co do minimalnych powierzchni mieszkań) czy tanie kredyty na kooperatywy mieszkaniowe. Mimo to jednak wydaje się, że SIM-y są rozwiązaniem, w które należy inwestować, i które należy udoskonalać.