Obóz Narodowo- Radykalny wielokrotnie podkreślał, iż jednym z najbardziej palących problemów społecznych w Polsce jest tak zwana patodeweloperka, czyli pozostawianie polityki mieszkaniowej na pastwę szalejącego wolnego rynku. W niniejszym artykule postaram się jeszcze raz pochylić się nad typ problemem, a także przedstawić ewentualne rozwiązania.
W społeczeństwie nierzadko można spotkać się z opinią, że pod kątem polityki mieszkaniowej socjalizm okazał się lepszym systemem niż kapitalizm. Czy tak było w rzeczywistości? Wszystko zależy od tego, jaki okres PRL-u mamy dokładnie na myśli. W czasach po drugiej wojnie światowej kluczowym zadaniem dla ówczesnej władzy była odbudowa miast. Szacuje się, że w wyniku działań wojennych zburzono ponad milion miejskich mieszkań. W czasach stalinizmu komuniści programowo odrzucili modernistyczne idee, uważając je za zbyt kosmopolityczne i właściwe elitom. Pod koniec lat 40. we wszystkich dziedzinach sztuki, a więc również w urbanistyce i architekturze, zadekretowano styl socrealistyczny. Symbolem tej epoki jest między innymi będąca obecnie częścią Krakowa Nowa Huta, której budownictwo cechuje monumentalizm i wielkie osiowe układy uliczne, niekoniecznie funkcjonalność. Chodziło o wywarcie wrażenie poprzez imponujące elewacje i duże klatki schodowe, nie o dostosowanie lokalu do ergonomii użytkowania czy dostępu do światła słonecznego. Bardzo rzadko spotykano też balkony. Z drugiej strony jednak socrealizm cechowały również bogate tereny zielone i dostępność do usług publicznych (np. szkoły, ośrodki zdrowia itp.).
Upadek stalinizmu umożliwił polskim projektantom powrót do stylu modernistycznego, nazywanego również stylem międzynarodowym. Jest to okres, w którym zaczęto budować wyżej, co wiązało się niekiedy z licznymi komplikacjami (przykładowo, trudniej było zorganizować wywóz śmieci czy ogrzewanie wyższych pięter), w tym również negatywnego wpływu na psychikę ludzi, przyzwyczajonych do tej pory do życia w znacznie niższych zabudowaniach. U kresu „małej stabilizacji” pojawiły się natomiast tak zwane fabryki domów, czyli zakłady produkujące słynną wielką płytę. Pozwoliło to na znaczne uproszczenie procesu budowy, a co za ty idzie, zwiększenia skali podejmowanych działań. Rekordowy, do dziś niepobity, poziom produkcji mieszkań osiągnięty został w 1978 roku. Oddano wówczas do użytku aż 283 600 lokali. Oczywiście, jakość bloków z wielkiej płyty pozostawiała wiele do życzenia. Ponadto problemem bloków czteropiętrowych do dziś pozostaje brak windy, co pociąga za sobą zjawisko „więźniów czwartego piętra”.
Kryzys lat 80. widoczny był również w polityce mieszkaniowej. Liczba oddanych do użytku lokali zaczęła stopniowo spadać, a procesy inwestycyjne uległy decentralizacji. W latach 1981- 1982 zniknęły normatywy urbanistyczny i mieszkaniowy, czyli standardy określające minimalną i maksymalną powierzchnię mieszkania. Miało to z założenia ograniczać nadużycia, ale też potencjalną rozrzutność projektantów. Co ciekawe, ograniczenia takiego typu na nowo wprowadzone zostały dopiero przez rząd Mateusza Morawieckiego (chodzi tu o tak zwane Lex deweloper).
Ogólnie rzecz ujmując politykę mieszkaniową PRL-u streścić można w następujący sposób: w 1946 roku istniało w Polsce 5 milionów mieszkań, natomiast pod koniec 1989 roku liczba ta wzrosła aż do 11 milionów. Sprzed wojny pochodziło jedynie 28 procent mieszkań istniejących w tamtym czasie w miastach. W przypadku wsi było to natomiast 35 procent. Bezsprzecznie poprawił się również komfort użytkowania lokali. Przykładowo, w 1950 roku w miastach tylko 14 procent mieszkań posiadało własną łazienkę, natomiast na wsi był to tylko 1 procent. U kresu PRL-u było to już odpowiednio 85 i 56 procent. Z drugiej strony należy rzecz jasna wystrzegać się idealizowania tamtej epoki. Przykładowo, nominaci partyjni bardzo często żyli w znacznie lepszych warunkach niż przeciętni robotnicy. Kiedy w 1980 roku wybuchł strajk w stoczni gdańskiej, jednym z postulatów było właśnie skrócenie czasu oczekiwania na mieszkanie.
Niestety, zmiany wprowadzone po 1989 roku nie wniosły de facto żadnej poprawy w kwestii mieszkalnictwa. Wręcz przeciwnie, widoczny jest tu regres. W latach 1991- 1993 zniknęły wszystkie fabryki domów. Było to klasyczne wylanie dziecka z kąpielą. Oczywiście, zakłady te wymagały modernizacji w kwestii stosowanych technologii czy organizacji metod pracy. Niestety, ówczesnej władzy zabrakło alternatywnego pomysłu na politykę mieszkaniową. Lata 90. to okres, kiedy w Polsce zaczynają działać pierwsi deweloperzy. Początkowo było ich niewielu z uwagi na brak dojrzałego kapitału- mało kogo stać było zarówno na budowę, jak i na zakup mieszkania. W 1996 roku deweloperzy oddali do użytku tylko 2700 mieszkań, ale liczba ta zaczęła bardzo szybko rosnąć. U progu 2000 roku oddano ich bowiem aż aż 30 tysięcy. Stopniowo zaczęło upadać natomiast budownictwo spółdzielcze. Jeszcze w 1992 roku spółdzielnie oddały do użytku aż 84 tysiące mieszkań, natomiast w roku 2020 było to już niecałe półtora tysiąca.
W 1992 roku do ofert banków zaczęły trafiać pierwsze kredyty hipoteczne. W 1995 bank PKO BP zaoferował Polakom słynny kredyt „Alicja”. Reklamowano go jako „rozsądny, elastyczny i tani”, mający dać spłacić się w ciągu 11-18 lat. Finalnie na zaciągnięcie go zdecydowało się ponad sto tysięcy gospodarstw domowych. Niestety, bardzo często z opłakanym skutkiem. Problemem była szalejąca wówczas inflacja- łatwy do spłacenia kredyt miał z założenia złagodzić skutki inflacji dla banku, który nie chciał pożyczać klientom pieniędzy na wiele lat, stąd nie określono też konkretnej wysokości raty. Klienci w danym miesiącu mogli spłacić tylko cześć należnych odsetek, a pozostałe doliczano do rzeczywiście pożyczonej kwoty. Raty były więc niskie, ale jednocześnie koszty kredytu rosły. Nie było również wiadomo, kiedy właściwie będzie można się go pozbyć. Niestety, pierwsze wyroki sądowe w sprawie „Alicji” zapadły dopiero w obecnej dekadzie. Jeden z nich uznał kredyt za nieważny od początku, a stronom nakazano zwrócić sobie nawzajem wszelkie wypłacone w związku z nim świadczenia.
Praktyki stosowane obecnie przez deweloperów są kopalnią licznych nadużyć i absurdów. Przykładem mogą być słynne mikrokawalerki, przez inwestorów nazywane niekiedy „mikroapartamentami”. Określenie to jest rzecz jasna manipulacją i sugeruje wyższy standard mieszkania- apartament co do zasady zawsze jest czymś luksusowym, nawet jeśli jest tylko „mikroapartamentem”. Warto nadmienić, iż w świetle prawa mikrokawalerki nie są de facto mieszkaniami, ponieważ te muszą mieć minimum 25 metrów kwadratowych. Książkowym przykładem tego typu patologii są słynne dwuipółmetrowe „mieszkania” w Koszalinie.
Niestety, podział budynków na tak małe mieszkania jest po prostu opłacalny. W sieci bez problemu znaleźć można liczne materiały edukacyjne dotyczące zagospodarowania powierzchni. Znajdziemy tam między innymi zalecenie wstawienia do mieszkania ogromnego lustra, które optycznie powiększyłoby przestrzeń. Innym rozwiązaniem mogłoby być dobudowanie antresoli. Niektórzy doszukują się nawet pozytywnych aspektów życia w mikrokawalerce. Przekonują, że na budynek należy patrzeć jak na rozproszony dom, w którym każdy ma swoją przestrzeń prywatną w postaci małego mieszkania, ale jednocześnie może spędzać czas wolny w innych częściach budynku, razem z sąsiadami. Analogicznie jak w domu jednorodzinnym, w którym zawsze mieści się część wspólna w postaci salonu, ale jednocześnie każdy ma też własny pokój. Jest to tak zwany cohousing, który zakłada uwspólnienie miejsc takich jak taras, suszarnia, a niekiedy nawet kuchnia i salon. Zaawansowanym wariantem cohousingu jest coliving, czyli współzamieszkiwanie jednego lokalu przez osoby nietworzące gospodarstwa domowego. W Europie Zachodniej i Stanach Zjednoczonych pojawiały się eksperymenty współzamieszkiwania w jednym lokalu studentów i seniorów. Studentów miało uczyć to wrażliwości na potrzeby starszych pokoleń, seniorów natomiast zachęcać do aktywnego trybu życia. Ponadto miałby być to również sposób na zaoszczędzenie pieniędzy.
Znacznie większym problemem niż metraż mieszkań są rzecz jasna ich ceny. Przyczyn jest kilka. Po pierwsze, drożyznę powodują ceny gruntów, materiałów budowlanych i samej robocizny. Niektórzy zwracają uwagę również na fakt, że mieszkań wciąż de facto jest zbyt mało, stąd nietrudno znaleźć na nie chętnych. W Polsce na tysiąc mieszkańców przypada ok. 400 lokalu, podczas gdy w dobrze prosperujących zachodnioeuropejskich państwach wartość wartość tego współczynnika rzadko nie przekracza 500, a czołówka dobiega nawet do 600. Powód jest prosty: mieszkania budują niemal wyłącznie deweloperze i ludzie samodzielnie stawiający swoje domy. Podczas gdy w 2020 roku deweloperzy oddali do użytku 143 tysiące mieszkań, łącznie wszystkie spółdzielnie, cały sektor TBS, samorządy terytorialne i zakłady pracy oddały ich tylko 4 tysiące.
Kolejną przyczyną wysokich cen mieszkań jest niestety gospodarka wolnorynkowa, w której są one nie tylko miejscem do życia, ale również dobrem inwestycyjnym. Bardzo często opłacalne jest nawet ulokowanie kapitału w nieruchomości, która stoi pusta, a której wartość na przestrzeni lat niemal na pewno wzrośnie. Niestety, rynek nieruchomości został dotknięty przez proces tak zwanej finansjalizacji. W Polsce przejawem tego są kredyty walutowe, przede wszystkim niechlubne kredyty we frankach.
Wielu z nas z pewnością zadaje sobie pytanie, w jaki sposób walczyć z patodeweloperką. Kluczem jest rzecz jasna polityka mieszkaniowa, której w Polsce de facto nie ma. Warto postawić na przykład na rozwój TBS-ów (Towarzystw budownictwa społecznego). Przedsiębiorstwa takiego typu działają w formule ekonomii społecznej, a ich celem nie jest wypracowanie zysku za wszelką cenę. Czynsze w takim budownictwie są więc znacznie niższe niż na wolnym rynku, ponieważ reguluje się je w odniesieniu do wartości odtworzeniowej nieruchomości, czyli kosztu, jaki należy ponieść, aby przywrócić ją do stanu pierwotnego w razie wystąpienia jakiejś szkody. Finansowaniem TBS-ów zajmują się obecnie przede wszystkim samorządy, do których należy większość spółek tego typu, ale też udzielające kredytów banki państwowe.
W niektórych przypadkach mogą sprawdzić się kooperatywy mieszkaniowe. Do tej pory powstały one między innymi w Gdyni i podwarszawskim Konstancinie. Niestety, aktualny status prawny tego typu zrzeszeń jest niejasny. Mogą być one jednak dobrym rozwiązaniem dla osób bardziej zamożnych, które zamiast kupować lokal od dewelopera, budują coś większego i lepszej jakości.]
Inne rozwiązanie kierowane jest przede wszystkim do osób mniej zamożnych- mowa tu o mieszkaniach socjalnych i komunalnych, których obecnie w Polsce nie ma prawie w ogóle. Szanse na otrzymanie takiego lokalu mają tylko i wyłącznie osoby skrajnie ubogie, a i tak zazwyczaj muszą czekać na nie niekiedy nawet kilkanaście lat.
W debacie dają się niekiedy słyszeń głosy o konieczności odejścia od panującego obecnie w Polsce mieszkalnictwa własnościowego i zastąpienie go zwiększeniem oferty najmu. Niestety, przykłady z Europy Zachodniej pokazują, że rozwiązanie to może pociągnąć za sobą liczne zagrożenia. Przykładowo, niemiecka firma Deutsche Wohnen zarządza obecnie 150 tysiącami mieszkań. Lokatorzy traktowani są tylko i wyłącznie jako źródło zysku, co pociąga za sobą gwałtowne wzrosty czynszu. Dlatego ewentualne odejście od mieszkalnictwa własnościowego wymagałoby regulacji ze strony państwa, na przykład ustalenie średniej wysokości czynszów na danym obszarze. Wydaje się jednak, że takiego typu zmiana na chwilę obecną nie ma szans na ciepłe przyjęcie ze strony Polaków. Posiadanie własnego mieszkania uważane jest przez większość społeczeństwa za symbol stabilności.
Niestety, rozwiązania wdrażane do tej pory przez państwo polskie okazywały się być nieskuteczne i niewystarczające. Przykładowo, program „Rodzina na swoim” z 2006 roku teoretycznie miał za zadanie wspierać kupno pierwszej nieruchomości przez młode osoby. W rzeczywistości nie było to jednak wsparcie dla kredytobiorców, ale dla banków. Rząd dopłacał bowiem tylko i wyłącznie do odsetek, nie do pożyczanych rzeczywiście środków. Co gorsza, program obejmował mieszkania znajdujące się w zaniżonych, określonych ustawowo, widełkach cenowych. W konsekwencji deweloperzy budowali „po program”: powstawały bloki w niskim standardzie, zlokalizowane na peryferiach.
Program „Mieszkanie dla młodych” zakładał natomiast dopłaty do wkładu własnego, co sprzyjało sztucznemu pompowaniu popytu na kredyty wśród osób o mniejszej zdolności do ich spłacenia. Podobną filozofię zastosowano później w pisowskim „Polskim Ładzie” z 2021 roku, kiedy to zaproponowano gwarancje bankowe dla kredytobiorców. W rzeczywistości zwiększało to jednak koszty samego kredytu- odsetki liczone były przecież od większej kwoty. Programem, który co do zasady mógłby być rzeczywistym wsparciem dla osób starających się o mieszkanie było słynne „Mieszkanie plus”. Niestety, pomimo licznych obietnic ze strony rządzących, udało się zrealizować tylko jedną trzecią pierwotnego planu.
Bez względu na to, jakie rozwiązania w walce z patodeweloperką uważamy za najrozsądniejsze, kluczem jest rzecz jasna radykalna zmiana sposobu myślenia o polityce mieszkaniowej. Posiadanie dachu nad głową jest w końcu jedną z najbardziej podstawowych potrzeb każdego człowieka i obowiązkiem państwa jest pomoc w jej zaspokajaniu.
Małgorzata Jarosz